成交量萎縮

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，從2月17日~8月16日“京十五條”執(zhí)行的半年時間內(nèi)，北京期房住宅簽約35530套，現(xiàn)房住宅簽約6183套，二手房住宅簽約50242套，合計住宅總簽約僅為91955套。總成交量環(huán)比上一個半年(2010年8月17日~2011年2月16日)下調(diào)了46.5%，同比去年同期的跌幅也達(dá)到了36.8%。

　　“這是從2009年北京樓市爆發(fā)式上漲開始首次半年樓市總簽約量不足10萬套，創(chuàng)下了最近三年的最低，其中下調(diào)最多的二手房更是在5月份開始連續(xù)數(shù)月徘徊在8000套左右，同比去年跌幅超過五成?！北本┲性壥袌鲅芯坎靠偙O(jiān)張大偉分析。

　　除此之外的一系列數(shù)據(jù)更是見證了北京樓市的變化軌跡。

　　據(jù)北京中原統(tǒng)計，2月17日~8月16日，北京住宅成交中外地戶籍的購房比例為9.8%，而2010年8月17日~2011年2月16日的外地戶籍購房比例為48.5%，此前半年(2010年2月17日~8月16日)的這一數(shù)據(jù)更是超過半數(shù)達(dá)到52%。

　　特別值得關(guān)注的是，在整個北京住宅市場成交量明顯回落的情況下，本地居民首次購房套數(shù)同比增加14.7% ，在數(shù)量上相比新政前和去年同期不降反升。

　　另據(jù)北京中原的抽樣調(diào)查，“京十五條”執(zhí)行半年以來，北京投資需求已經(jīng)基本為0，而這一數(shù)據(jù)在去年同期則高達(dá)25%以上，在通州等部分熱點市場，投資比例超過四成。

　　“這說明"京十五條"執(zhí)行半年以來，居民的剛性自住購房是在增長的，政策通過遏制投機投資需求使剛需得到了保護和釋放，北京樓市購房人群的結(jié)構(gòu)發(fā)生了改變?！睆埓髠ケ硎?。

　　價格未現(xiàn)明顯下跌

　　量變持續(xù)了半年之久，北京樓市卻仍然沒有迎來真正意義上價格下跌的“質(zhì)變”。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)簽約價格，北京中原進行了數(shù)據(jù)統(tǒng)計，結(jié)果顯示，最近半年來，北京樓市總成交均價為21788元/平方米，環(huán)比之前半年的成交均價下調(diào)了0.8%，而相比去年同期依然是上漲了3.7%。

　　對此，北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志分析認(rèn)為：“回頭來看中央調(diào)控目標(biāo)，控制過快上漲，無論是成交量還是成交價格在這半年里的漲勢都停止了，因此可以說抑制過快上漲的目標(biāo)已經(jīng)有了明顯效果。至于是否達(dá)到終極目標(biāo)，還需要通過時間和市場的進一步驗證。”

　　不過，種種跡象表明，停漲之后，北京房價的全面下調(diào)或許將在不久之后出現(xiàn)。

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2011年1~7月北京259個在售有價格的住宅項目中，有75個住宅項目有過降價行為，占在售樓盤總數(shù)的28.96%。尤其是自2月“京十五條”出臺后，北京樓市降價的項目數(shù)明顯增多，其中1月北京住宅市場僅5個項目降價，2月也僅有7個項目降價，但3~7月分別有17個、18個、12個、14個、16個住宅項目降價，降價樓盤數(shù)相比1月、2月均有較大幅度增長。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的登記信息則顯示，8月上市的期房項目預(yù)售均價同比下調(diào)的現(xiàn)象更為明顯。

　　截至8月17日，8月上市的商品房期房住宅項目5個，其中4個為老項目后期。在4個老項目中，首開常青藤家園和興業(yè)嘉園的成交均價與上一期基本持平，而半島家園和創(chuàng)新園兩個項目相比上一期的成交價格均有每平方米千元左右的降幅。

　　限購或?qū)⒊B(tài)化

　　7月中旬，國務(wù)院發(fā)布了新“國五條”政策，提出了將要擴大限購城市范圍，隨后住建部便公布需要納入限購范圍的二三線城市的“五條標(biāo)準(zhǔn)”。而北京作為首批執(zhí)行限購的城市，限購政策執(zhí)行得更為堅決。

　　對此，北京市房協(xié)的相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對媒體透露，限購等政策長效化的預(yù)期強烈，從北京人口資源環(huán)境的承載能力考慮，限購政策將納入本市基本住房制度。

　　北京市“十二五”規(guī)劃明確，將建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都實際的保障性住房體系和商品房體系。據(jù)透露，目前相關(guān)部門正在研究制訂北京市基本住房制度，在這個制度中，將針對不同收入群體的住房問題，提出有針對性的保障方向和措施，使不同群體都可以通過不同方式，解決住房問題。

　　“從今年的種種跡象表明，政府并未有絲毫松懈房地產(chǎn)監(jiān)管的跡象，而限購政策更是堅決執(zhí)行，北京市之所以會堅決貫徹此項政策，既有出于自身環(huán)境、人口、資源等承載力的考慮，也與首都的特殊標(biāo)志性意義有關(guān)?！眮喓罊C構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，從市場層面而言，限購政策必然會對京城下半年乃至未來一兩年的市場產(chǎn)生較大的影響。

　　亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，目前北京市場中商品住宅存量達(dá)10.6萬套，調(diào)控以來的月均成交尚不足5000套。按照這樣的成交速度，消化當(dāng)前的存量需要21個月的時間，而對于遠(yuǎn)郊新城的項目來說，銷售壓力則更加巨大。

　　任啟鑫指出，當(dāng)前通脹連續(xù)數(shù)月居高不下，穩(wěn)定物價成為政府首要任務(wù)，金融政策趨緊，開發(fā)商融資困難，而房地產(chǎn)調(diào)控不放松，“京十五條”的政策效應(yīng)繼續(xù)發(fā)力，這些因素相互綜合，促使京城樓市加速進入下行通道。“下半年房價下行似乎沒有什么懸念，而成交量走勢如何既取決于市場因素，也與開發(fā)商的銷售策略息息相關(guān)。面對限購政策的常態(tài)化，開發(fā)商也應(yīng)該做好更多的準(zhǔn)備?！?/P>